Điểm nóng vùng ven
Trong báo cáo mới công bố, Colliers Việt Nam cho biết dù có tâm lý thận trọng hơn trong bối cảnh biến động, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn nhìn thấy cơ hội trong tất cả phân khúc bất động sản tại Việt Nam. Điều này được thể hiện qua nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt 15,4 tỉ USD cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong đó bất động sản đứng thứ hai về thu hút FDI.

“Chúng tôi nhận thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư từ nhiều vùng lãnh thổ đang gia tăng. Bất động sản công nghiệp được quan tâm nhất khi các nhà đầu tư đang tăng tốc sau hai năm tạm lắng. Các phân khúc khác như bất động sản văn phòng, bán lẻ, nhà ở và khách sạn cũng đang hoạt động sôi nổi nhất kể từ năm 2019”, bà Winnie Lam, Giám đốc vận hành Colliers Việt Nam cho biết.
Cụ thể trong quý 3, thị trường bất động sản khu công nghiệp ghi nhận dấu hiệu tích cực. Giá thuê trung bình tại thị trường TP.HCM ở mức 200 USD/m2/kỳ hạn, tăng 6% so với quý trước và tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 91%. Nhưng trong quý này, thị trường TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới.

Trong quý này, khu vực lận cận TP.HCM là điểm thu hút dòng vốn đối với các chủ đầu tư nước ngoài. Điển hình như dự án của Tập đoàn Lego tại khu công nghiệp VSIP III, tỉnh Bình Dương, hiện đang trong quá trình bàn giao đất và dự kiến khởi công vào quý sau.

Thị trường khu công nghiệp tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long cũng trở nên sôi nổi. Đáng chú ý với Khu công nghiệp Bình Đông, tỉnh Tiền Giang vừa được Chính phủ thông qua chủ trương đầu tư xây dựng và kinh doanh với quy mô 212ha đất với 15% vốn đầu tư đến từ chủ đầu tư Công ty CP Điện mặt trời miền Trung MK và một số dự án khác. Diễn biến trên cho thấy thị trường cho thuê khu công nghiệp tại khu vực miền Nam nói chung đang có chuyển dịch đáng kể.
Nhu cầu thuê quy mô lớn
Trong báo cáo trước đó về thị trường công nghiệp và kho vận tại 5 tỉnh trọng điểm miền Nam bao gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cushman & Wakefield cho biết nguồn cung đất công nghiệp đã tăng đáng kể so với năm ngoái, đặc biệt là trong hai quý đầu năm nay. Nguyên nhân chủ yếu là do các dự án bị trì hoãn từ đại dịch Covid năm ngoái.

Theo đó, tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường đạt 27.780 ha, trong đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Nguồn cung mới xuất hiện ở những vị trí xa hơn so với TP.HCM như Bàu Bàng, hoặc VSIP III. Nguồn cung này đã giúp giảm giá chào thuê của đất công nghiệp trong khu vực, với giá thuê trung bình quý 3 là 148.4 USD/m2/kỳ hạn thuê (tương đương 3,5 triệu đồng).

Cushman & Wakefield cho biết, các nhà máy sản xuất hiện nay có xu hướng di dời đến các khu vực xa hơn như Tây Ninh và Bình Phước. Trong khi đó, nhà kho lại có xu hướng đến các khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và Đồng Nai.

Nhu cầu thuê quy mô lớn ngày càng tăng: lên đến 20.000-50.000m2. Người thuê chú trọng nhiều hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất, bên cạnh vị trí, giá cả. Hợp động thuê cũng dài hơn (từ 3 năm trở lên). Tuy nhiên, những bất ổn toàn cầu được cho là có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê trong ngắn hạn. Các tập đoàn đa quốc gia cũng sẽ ngày càng ưu chuộng các khu công nghiệp sinh thái sinh thái và thông minh có thể cung cấp dịch vụ hậu cần hiệu quả hơn và hệ thống xử lý nước và chất thải tốt hơn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho biết việc Ngân hàng Nhà nước nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. Chính vì vậy, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong năm 2022-2023, và dự báo thị trường kho bãi sẽ được hưởng lợi trong mùa lễ hội cuối năm nhờ vào nhu cầu tiêu dùng dịp cao điểm tăng mạnh.

Ông Chí Vũ, Trưởng phòng Kinh doanh - Dịch vụ Khu công nghiệp Colliers Việt Nam, nhận định sự phát triển cơ sở hạ tầng và logistics tại Việt Nam giúp các quy trình sản xuất hàng loạt cũng như vận chuyển dễ dàng và thuận tiện hơn. Qua đó, nhu cầu tìm kiếm địa điểm thuê trong các khu công nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh kể từ quý 2/2022 và xu hướng này sẽ kéo dài đến năm sau.

Trong báo cáo chiến lược quý 3/2022, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) duy trì triển vọng tích cực đối với phân khúc bất động sản khu công nghiệp dựa trên nhiều yếu tố thuận lợi như vị trí địa lý, tình hình vĩ mô tương đối ổn định so với khu vực, nguồn lao động trẻ và dồi dào, nhiều hiệp định thương mại được ký kết,...

Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài nên giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía Nam do nguồn cung mới ở phía Bắc nhiều hơn phía Nam, theo ACBS.

Về dài hạn, theo ACBS, nguồn cung mới sẽ dịch chuyển ra xa các khu vực truyền thống (ví dụ như Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh ở phía Nam và Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình và Nam Định ở phía Bắc) vì những địa phương này có giá thuê hợp lý hơn và diện tích cho thuê còn nhiều.

Các trung tâm logistics mới sẽ được thiết lập tại các khu vực công nghiệp lớn với việc mở rộng đường cao tốc đến biên giới và khu vực ven biển của Trung Quốc ở phía bắc và mở rộng đường cao tốc ở phía tây và các khu vực ven biển ở phía nam. Nhu cầu về nhà kho lớn/chất lượng cao sẽ ngày càng tăng, ví dụ: nhà kho được kiểm soát nhiệt độ nhờ sự tăng trưởng nhanh chóng của ngành bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu. Các tập đoàn đa quốc gia sẽ ngày càng ưu chuộng các KCN sinh thái & thông minh có thể cung cấp dịch vụ hậu cần hiệu quả hơn và hệ thống xử lý nước & chất thải tốt hơn,…

Đánh giá cụ thể về các doanh nghiệp trong ngành, ACBS ưa thích các cổ phiếu của các doanh nghiệp Kinh Bắc (HSX: KBC), Saigon VRG (UpCOM: SIP) và Vinhomes (HSX: VHM).

Trong đó, Kinh Bắc (HSX: KBC) - một trong những công ty phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với lịch sử phát triển 20 năm và có các KCN ở 2 vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam. KBC nổi tiếng với việc thu hút các tập đoàn công nghệ cao như LG, Canon, Sanyo và Foxconn. Bên cạnh đó, KBC cũng phát triển các khu dân cư và khu đô thị liền kề các KCN của mình.

Saigon VRG (UpCOM: SIP) là một trong những công ty phát triển KCN lớn nhất tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với tổng diện tích đất công nghiệp gần 3.200ha. Công ty hiện có 4 KCN và 4 khu đô thị liền kề tọa lạc tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Một điểm nổi bật của SIP khác biệt với đa số các công ty KCN khác là phân phối điện và nước trực tiếp cho khách thuê tại KCN nên hoạt động kinh doanh của SIP ổn định hơn và ít bị ảnh hưởng bởi sự biến động của dòng vốn đầu tư hơn. Công ty đang chuẩn bị chuyển niêm yết từ sàn UpCOM sang HOSE trong năm nay.

Vinhomes (HSX: VHM), một thành viên của Vingroup (HSX: VIC) là công ty phát triển nhà ở niêm yết lớn nhất Việt Nam và đang mở rộng sang phân khúc công nghiệp với mục tiêu phát triển 2.900ha NLA tại Hải Phòng, Quảng Ninh, Hải Dương, v.v. để hưởng lợi từ xu hướng Trung Quốc+1 và sự phát triển cơ sở hạ tầng ở miền Bắc Việt Nam.